【実録】湾岸マンション_物件金額以外にこれだけ初期費用かかりました
自分のマンション購入時にかかった初期費用をそのまま掲載します。（2017年8月購入）
自分も購入前から色々調べていたのですが、よく言われているのは、初期費用＝マンション価格の10%程度ってとこでしょうか。
その程度の資金は、マンション購入額以外に手元資金として持っておいたほうが良いということですね。
なお、自分の場合はローンが軽めですが、フルローンの方は不動産屋に払う仲介手数料が重くなると思います。その辺りは調整してご覧になってくださると嬉しいです。
前提条件
・中古マンション
・購入額4,200万円（2,500万円自己資金、住宅ローン額2,000万円）
・長期優良住宅（抵当権設定に係る登録免許税優遇）
それでは以下に見ていきましょう
結論：やはり10%～15%程度は初期費用が必要
自分の場合は、4,200万円に対して、約200万円の初期費用だったので、マンション購入額に加えて、余分に必要だった初期費用は約5%といったところです。
ただ、実際には売主に対して物件価格の5%（約200万）を手付金として先に払ったので、そうすると、先の初期費用と合わせて合計400万円。
やはり、少なくとも購入価格の10%程度は必要だということですね。
なお、フルローンの方は、銀行に支払う手数料も多くなると思われますので、15%程度は余裕を見ておいたほうがよいかも知れません。
それぞれの内訳
以下に支払先別の金額を記載していきます。
ちなみに、それぞれの額の横（）カッコ書きのパーセンテージは、初期費用全額に占める割合を表しています。
銀行
ネット専業の場合、金利が安い代わりに支払手数料が若干高めです（とはいえ、金利の恩恵のほうが明らかに大きいですが）。その他、ネット銀行の場合は借入時の印紙税が不要です。
支払手数料
銀行に支払う支払手数料です。
借入額2,000万円×2.16%＝432,000円（20.2%）
マンション価格に占める融資額比率が高くなると、この額も高くなります。
契約書に係る印紙税
0円（0%）
住宅ローンの契約を行う際に、契約書に貼り付ける印紙税です。
融資額が1,000万円~5,000万円の間であれば通常2万円が必要ですが、ネット銀行の場合は不要です。
仲介業者
仲介業者に支払う仲介手数料が最もウェイトの高い初期費用です。
通常は、物件価格の3%（プラス消費税）が必要ですが、自分の場合は仲介手数料が安い業者にお願いしたので、1.62%（税込）でいけました。
仲介手数料
4,200万円×1.62%＝680,400円（31.9%）
結構でかいです。もし仲介手数料が3%だったら、概ね130万程度かかっていたということですね。ちなみに、自分には関係ないですが売主も同額を負担しています。
つまり、仲介業者の売上は約68万円×2＝136万ってことですね。
売買契約印紙税
10,000円（0.5%）
売主と交わす売買契約書に貼り付ける印紙の金額です。
2部作成し、売主買主がそれぞれ1部づつ保有するので、売主も自分が保有する契約書に10,000円の印紙を貼ります。
司法書士
司法書士には、租税関連代金（司法書士に代行してもらうもの）と司法書士報酬とに分かれています。
登録免許税（移転登記）
土地評価額×1.5%＝61,700円（2.9%）
建物評価額×2.0%＝24,900円（1.2%）
登記変更に係る登録免許税です。
固定資産税課税台帳に登録された価格（固定資産評価額）に対してそれぞれ料率が掛かります。
登録免許税（抵当権設定）
2,000万円×01.%＝20,000円（0.9%）
住宅ローン時の抵当権設定に係る登録免許税です。
その他租税公課
3,570円（0.2%）
司法書士による登記簿謄本の電子閲覧（事前調査）、登記事項証明書発行、登記識別情報有効証明請求、住宅用家屋証明書。これらの取得に関する登録免許税や印紙税の合計です。これに関してはそんなに大きくはないですね。
司法書士報酬
124,160円（5.8%）
一連の手続きに関する司法書士さんへの報酬です。何度かお会いして打合せさせてもらったり、書類も複数作成いただいたことを考えると、割安な気がします。
売主
固定資産税に関しては、毎年1月1日の段階で資産を保有している人がその年1年間の固定資産税を支払います。今回は、8月に売買を行ったので、自分に所有権が移った8月以降の分を売主に払うことで按分コストを精算しました。
固定資産税清算金（土地・建物固定資産の按分）
固定資産税清算金（土地）1,504円（0.1%）
固定資産税清算金（建物）50,000円（2.3%）
管理費・修繕積立金精算
26,684円（1.2%）
管理費や修繕積立金はマンション管理組合に対して前払い（前月払い）のため、マンション受け渡し時を含む月と、その翌月までの代金を売主が既に支払っていました。その分を売主に支払う形で精算しました。
その他
引っ越し費用やリフォーム代金（壁紙張替等、軽微ですが）、保険等が含まれます。
リフォーム、引っ越し、ハウスクリーニング、火災地震保険合わせて約820,000円でした。
ここは、それぞれの状況によって大きく異なる部分ですね。
まとめ
どういった資金計画を組むかは人それぞれですが、初期費用を安く抑えたければ、出来れば全体に占めるローン額を抑えることと、仲介手数料の安い不動産屋で物件を探すことでしょうね。
